Los factores económicos a tomar en cuenta
1. La evolución de los precios de mercado
Antes de decidir comprar una casa, que es una inversión a largo plazo, el primer factor a tener muy en cuenta es la evolución de los precios de mercado, y el coste relativo de la vivienda frente al nivel de vida. Cuando los precios inmobiliarios crecen a una velocidad muy superior al IPC, como ocurrió durante los años de la burbuja inmobiliaria, lo cierto es que cada vez es más probable un ajuste de precios. Este ajuste puede tardar, pero si existe un desfase muy grande entre el poder adquisitivo medio de las familias y el precio de las viviendas, no se puede sostener a largo plazo.
En los años previos a la última crisis, era mucho más probable que los precios acabasen bajando a que siguiesen subiendo o manteniéndose. En este momento, comprar una casa no era recomendable porque en un periodo medio y largo de tiempo, podía perder mucho valor. En este momento, era más interesante financieramente alquilar una vivienda, porque el total del dinero pagado en alquiler era inferior a la pérdida de valor potencial de las viviendas.
Hoy, después del ajuste de precios de los últimos años, no se puede saber si los precios van a seguir bajando más, si se van a estancar o si va a volver a subir a corto y medio plazo, pero sí se sabe que el precio de la vivienda está mucho más acorde con el nivel de vida de las familias, y por lo tanto, el riesgo potencial de pérdida de valor es mucho menor. En este sentido, hoy es un momento mucho más interesante para comprar que hace 7 o 8 años.
2. Los tipos de interés
La mayoría de las personas que compran una vivienda lo hacen recurriendo al crédito, contratando una hipoteca. Este servicio no es gratis, y el banco o la institución financiera se remuneran a través del tipo de interés. En España, hay un elemento desfavorable para los compradores, y es que la mayoría de los tipos de interés son variables. Digo que es un elemento desfavorable porque quien compra una casa con una hipoteca no sabe cuánto le va a costar su inversión hasta que acabe de pagarla. En Francia los tipos de interés fijos son la mayoría, y por cierto son mucho más bajos que los tipos fijos españoles.
Con la salvedad de la incógnita sobre variación del tipo de interés, en general es más interesante comprar si los tipos son bajos. Cuando los tipos son más altos, el dinero de más que se gasta una persona en la hipoteca puede representar un importe similar a un alquiler (sobre todo si la hipoteca se firmó para un plazo muy largo). Además, la persona que alquila en una época de tipos de interés altos puede sacar una mayor rentabilidad a sus ahorros.
3. La normativa fiscal
Hasta hace unos años, en España la normativa fiscal favorecía notablemente la contratación de una hipoteca para comprar la vivienda principal, ya que se podía deducir un importe sustancial de la letra cada año. Este hecho se eliminó en 2013. En paralelo, en los últimos años tanto al nivel nacional como al nivel autonómico se han puesto en marcha deducciones por el alquiler de vivienda, aunque solían ser limitadas a personas con ingresos bajos. La deducción nacional ha sido eliminada para los nuevos contratos firmados a partir de 2015.
Como puedes ver con esos ejemplos, es difícil contar con las deducciones fiscales para elegir una u otra opción, porque la normativa puede cambiar con el tiempo. Sin embargo, su impacto económico es demasiado importante para no ser tomado en consideración.
4. La relación entre precio de alquiler y precio de compra
Aunque normalmente ambos mercados tienen una evolución similar, hay casos en los cuales existe un desajuste entre el precio de compra y el precio de alquiler. Por ejemplo, un propietario puede ser más reacio a rebajar el precio de venta de su vivienda pero más flexible a la hora de rebajar el alquiler, porque sabe que luego podrá volver a subirlo si el mercado se lo permite.
Para saber si la relación entre un alquiler y una compra es normal, hay que mirar cuántos años de alquiler piden por comprar la misma casa. Si el importe es entre 20 y 25 años de cuotas de alquiler, entonces los dos precios están más o menos en línea. Si el importe es mayor, la vivienda es relativamente más cara a la compra que al alquiler.
Otros factores a tomar en cuenta
Cuando se compara entre la opción de comprar o de alquilar una vivienda también hay que tomar en cuenta otros factores, algunos con impacto económico y otros más relacionados con las preferencias personales.
- En España, los pisos en alquiler, aunque se alquilen vacíos, suelen ir con cocina equipada. Puede parecer una tontería, pero un inquilino no tiene que comprar nunca la nevera, la lavadora o el lavavajillas. De hecho tampoco suele pagar por la instalación de aire acondicionado. Un propietario tendrá primero que comprar y luego renovar todos esos aparatos cuando se estropeen.
- En España, los gastos de comunidad los paga el propietario (y también los impuestos asociados con la vivienda). Un inquilino se ahorra una cantidad importante al año en esos conceptos.
- Además del precio de compra pactado, hay que pagar entre un 8 y un 10% de tasas y honorarios cuando se adquiere una vivienda (el porcentaje depende de la Comunidad Autónoma). El inquilino tampoco paga este gasto.
- Vivir de alquiler es más flexible. En caso de cambiar de trabajo en una misma ciudad, se puede buscar un piso más cercano. Y se puede cambiar más fácil de ciudad. Un propietario que se quiera mudar tendrá que vender la vivienda o buscar un inquilino.
- Comprar permite tener un bien propio, que normalmente se revaloriza con el tiempo, y al cual se le puede sacar una rentabilidad interesante si se pone en alquiler.
