Cuando se compra una vivienda para invertir, hay que cuidar mucho los detalles, tanto o más que cuando se adquiere una casa para uso propio. El propósito es volver a venderla más tarde o alquilarla y por lo tanto, hay que asegurarse de comprar un activo atractivo en una zona con demanda.
A continuación, vamos a ver algunos criterios para hacer una buena elección en la compra de la vivienda.
1. Elegir la zona
Una de las máximas del sector inmobiliario es el famoso mantra: “ubicación, ubicación, ubicación”. Y ciertamente, elegir correctamente la zona es un paso importante para hacer una buena inversión. Pero, ¿cómo elegir la ciudad y el barrio dónde invertir?
- La primera opción, si se trata de un inversor principiante, es sin duda invertir en un barrio conocido, incluso cercano a la vivienda de dicho inversor.
De esa manera, el inversor ya sabría de primera mano las ventajas e inconvenientes de la zona. Además, si es un sitio cercano, le facilitará las cosas, tanto si piensa vender como si piensa alquilar. Podrá fácilmente ir a hacer un seguimiento de las obras, gestionar incidencias con el inquilino, o incluso enseñar la vivienda.
- La segunda opción es buscar una zona con potencial en otro barrio, otra ciudad, o incluso en otra región.
Para ello es importante informarse sobre la evolución demográfica del barrio y de la ciudad, para saber si la población está creciendo. También interesa conocer el dinamismo económico, académico, cultural o turístico de la zona, así como la tasa de desempleo. En una zona con un mayor desempleo el alquiler será más arriesgado, y la reventa más complicada.
En cualquier caso, al elegir una zona, hay que tener en cuenta que jugar sobre seguro cuesta más, pero protege la inversión. Eso quiere decir que, a menudo, es mejor optar por las zonas reconocidas por todos como las mejores de una ciudad en concreto, a pesar de que sean más caras. Esas zonas tienen mayor demanda y resisten mejor en caso de una caída del mercado inmobiliario.
2. Elegir la vivienda
Una vez determinada la zona o barrio, el paso siguiente es elegir una vivienda. Para eso, la principal recomendación es invertir en un activo fácil de vender y alquilar, es decir, que no tenga “peros”, o al menos ninguno que no se pueda solucionar con obras.
Una lista no exhaustiva de “peros” incluye:
- Los pisos por encima del segundo piso que no tienen ascensor.
- Los bajos (y en menor medida los primeros).
- Los pisos con poca luz, y aquellos con una distribución extraña.
- Un dato más difícil de saber es el ruido ocasionado por los vecinos, que puede venir de un mal aislamiento o de un vecindario complicado. Pero merece la pena investigar.
A la hora de valorar una calle en concreto, es recomendable buscar un equilibrio entre comodidad y tranquilidad. Por un lado está muy bien tener servicios y transportes públicos cercanos, pero por el otro es mejor no dar a una gran avenida o estar muy cerca del patio de un colegio o de un bar de copas, por los ruidos ocasionados.
Cuando se compra para vender, también hay que tener en cuenta el perfil del posible comprador, y eso es aún más importante cuando se piensa en alquilar. Por ejemplo, si la idea es alojar a estudiantes, mejor un piso grande con muchas habitaciones y varios baños.
No hay que olvidar el tema del aparcamiento: en muchas ciudades es complicado encontrar sitio para dejar el coche y si la vivienda no dispone de un garaje, es recomendable que se pueda aparcar gratis fácilmente en la zona.
3. Razonar en rentabilidad, no en precio
El error de muchos inversores principiantes es querer adquirir un activo barato, cuando en realidad lo que hay que tomar en cuenta es la rentabilidad completa de la operación. Por ello, debemos saber que:
El coste de la compra no es solamente el precio de compraventa. Incluye posibles obras, impuestos, honorarios de inmobiliaria, notaría, y los intereses del crédito.
- El precio de venta también viene reducido por impuestos y honorarios.
- Cuando se alquila un piso, no basta con estimar un precio mensual para calcular los ingresos. Hay que tomar en cuenta el coste de la comunidad, del IBI, y las retenciones en el IRPF. Además, es razonable tomar en cuenta que la vivienda puede estar vacía ocasionalmente (típicamente un mes entre dos inquilinos, por ejemplo).
Para establecer un precio de venta o de alquiler, hay que fijarse mucho en el mercado inmobiliario. Poner un precio demasiado alto solo atrasará la posibilidad de vender o alquilar el bien. Y por muy bien que esté un piso, no se puede pedir mucho más que lo que indica el mercado.
Una vez que se toman en cuenta todos los ingresos y gastos, se puede determinar una rentabilidad de la inversión.
- En el caso de la compraventa, habrá que ver si la plusvalía potencial compensa el tiempo que el dinero vaya a estar inmovilizado (típicamente, unos 6 meses).
- En el caso del alquiler, la tasa anual de rentabilidad debe ser mayor a otras opciones de inversión para que merezca la pena. Se suele decir que la rentabilidad neta del alquiler debería estar en un 5% para que merezca la pena. Eso es, como hemos dicho antes, después de tomar en cuenta todos los gastos e impuestos asociados.
