Ventajas y riesgos del alquiler
1. ¿En qué consiste comprar para alquilar?
Se trata de adquirir un bien inmobiliario con el objetivo de alquilarlo (sin amueblar, semiamueblado o amueblado) a inquilinos durante un periodo de tiempo. Existen dos estrategias principales:
- Alquilar como vivienda habitual. En este caso se buscan unos inquilinos de larga duración con ingresos estables cada mes.
- Alquilar a turistas o a gente de paso. En este caso se saca un mejor precio por noche, pero exige más trabajo de gestión y los ingresos son más inestables. Además, funciona mejor en el caso de inmuebles situados cerca de zonas turísticas.
Para el resto del artículo tomaremos como referencia el alquiler clásico de larga duración.
2. ¿Cómo se calcula la rentabilidad?
El indicador que se suele utilizar para medir este índice es la rentabilidad bruta del alquiler, que se calcula comparando los ingresos anuales derivados del alquiler con el coste total de la compra de la vivienda (incluyendo obras, impuestos y honorarios).
Por ejemplo, un piso que haya costado 100.000€ y se alquile por 500€ al mes tendría una rentabilidad bruta del 6% (ingresos anuales por alquiler de 6.000€).
Pero la rentabilidad bruta es un indicador muy incompleto. En realidad, hay que deducir de los ingresos algunos gastos que normalmente el propietario tiene a su cargo, como el IBI, la comunidad o las pequeñas reparaciones que puedan surgir por el uso de la vivienda. También hay que considerar que algunos gastos se repiten periódicamente, como la sustitución de electrodomésticos o pintar el piso entre dos inquilinos.
Volviendo al ejemplo anterior y considerando que el propietario paga 50€ al mes de comunidad, 300€ anuales de IBI, 100€ anuales para renovar electrodomésticos (500€ cada 5 años) y otros 200€ anuales entre pequeñas reparaciones y pintura, se puede estimar que la rentabilidad neta anual es de 4.800€ (4,8%).
Además, hay que tener en cuenta que esta cifra final se calcula suponiendo que el piso está alquilado siempre. Pero si baja la demanda, para tener el piso ocupado rápidamente, probablemente sea necesario reducir el precio del alquiler.
3. Ventajas del alquiler
- Recepción de ingresos estables
Cuando se encuentra un inquilino solvente, los ingresos por el alquiler son muy estables, con entradas de dinero cada mes
- Una vivienda ocupada se conserva mejor
A medio y largo plazo, una vivienda ocupada se conserva mejor que una vacía, sobre todo por la detección temprana de problemas por parte del arrendatario.
- No impide la venta de la vivienda a largo plazo
En caso de que los precios del mercado inmobiliario se revaloricen mucho, nada impide que el propietario venda la vivienda más tarde, normalmente coincidiendo con el final de contrato del último inquilino.
4. Inconvenientes del alquiler
- Riesgo de impago
Este es, sin duda, el elemento que más preocupa a los propietarios, que temen confiar en un inquilino que a los pocos meses deje de pagarles, especialmente sabiendo que los plazos legales para recuperar la vivienda pueden dilatarse.
Sin embargo, hay fórmulas para evitar problemas, como los seguros de impago de alquiler, petición de nóminas al inquilino, solicitud de un aval bancario o de un avalista adicional…
- Riesgo de tener la vivienda vacía
En ocasiones, puede ser difícil encontrar un inquilino, y por cada mes sin tener la casa ocupada, se pierde alrededor de un 8% de los ingresos anuales potenciales. Pero eso tiene normalmente fácil solución: rebajar el alquiler hasta encontrar un arrendatario.
- Más trabajo y más imprevistos
Aunque sean buenos pagadores, los inquilinos pueden ser más o menos exigentes con el propietario, o puede que haya más o menos imprevistos según las situaciones. Esto se traduce en llamadas al propietario para solucionar problemas como cambiar una cerradura, reparar un electrodoméstico, solucionar un escape de agua, etc. Por este motivo, hace falta disponer de tiempo y estar dispuesto a resolver incidentes rápidamente.
- Riesgo de destrozos
El propietario, solamente dispone de una mensualidad (en ocasiones se solicitan dos mensualidades) en concepto de fianza para cubrir posibles desperfectos causados por el inquilino. Sin embargo, hay ocasiones en las que la valoración de los desperfectos puede llegar a superar el importe de la fianza depositada.
- Riesgo de bajada del mercado
En los últimos años los precios del alquiler han bajado mucho y podrían seguir bajando, reduciendo la rentabilidad de la inversión.
¿Cuándo es mejor optar por el alquiler?
Antes de comprar para alquilar, lo primero que hay que hacer es investigar el valor de ese mismo piso en el mercado de alquiler. En una misma ciudad, hay zonas donde la rentabilidad del alquiler es mucho más alta que en otras. Por lo general, suele suceder que en las zonas más demandadas los precios de venta son comparativamente más altos que los precios de alquiler, por lo que la rentabilidad bruta del alquiler es baja. En cambio, en barrios más sencillos, la rentabilidad bruta es más alta, pero puede que el riesgo de impago sea más alto.
Para saber el valor de alquiler de la vivienda, se pueden usar varios métodos, como preguntar a expertos inmobiliarios de la zona o realizar búsquedas en los principales portales de pisos similares en la zona. Después, hay que estudiar cuidadosamente los gastos de comunidad (y posibles derramas), el IBI, el coste de la reforma y de amueblar, etc.
Viendo distintos pisos con distintas características en distintas zonas se puede estimar un precio y elegir el que presente la mejor rentabilidad neta teórica. Eso sí, siempre asegurándose de que hay demanda potencial para el alquiler.
En el momento más álgido de la burbuja inmobiliaria, muchos fueron los inversores que compraron pisos nuevos en el extrarradio de las grandes ciudades con la idea de ponerlos en alquiler, pero luego esas viviendas se quedaron vacías por falta de demanda, simplemente porque estaban muy lejos de todo.
Por ello, es más recomendable optar por el alquiler cuando la rentabilidad neta del arrendamiento es mucho más elevada que otros tipos de inversión. Si la rentabilidad neta supera el 5%, la inversión empieza a ser interesante. Últimamente hay casos de pisos que se alquilan con un 8% o más de rentabilidad, especialmente en zonas más populares donde los precios de venta han caído bastante, pero no así los alquileres.
La tendencia actual es más favorable al alquiler
Salvo por la existencia de los famosos “chollos” que comentábamos antes, en estos momentos, el mercado no es muy favorable a operaciones de compraventa, porque los precios están, en el mejor de los casos, iniciando una pequeña y lenta recuperación, y en el peor de los casos, volverán a bajar algo más antes de recuperarse.
Sin embargo, en el tema de los alquileres y aunque los precios vayan bajando algo, existen bastantes pisos disponibles que pueden ofrecer una buena rentabilidad. Esa rentabilidad puede luego entrar en competencia con otros productos financieros cuando los tipos directores vuelvan a subir. Pero, aunque disminuya la rentabilidad, si se ha invertido bien desde el inicio, esos pisos seguirán ofreciendo unos ingresos interesantes en el futuro.
Sin embargo, todo depende de cada caso y del cuidado del inversor a la hora de seleccionar el bien adecuado en la zona adecuada, asegurando el cobro con medidas preventivas y/o seguros de alquiler.
