Ahora que los precios de los bienes inmobiliarios han bajado significativamente desde el estallido de la burbuja inmobiliaria, estamos asistiendo a un regreso del inversor particular al mercado inmobiliario.
En muchos casos, se trata de personas que disponen de ahorros y no recurren a las hipotecas para la adquisición de una vivienda. A la hora de comprar, muchos de esos inversores se preguntan si les conviene mejor revender la vivienda obteniendo una plusvalía o alquilarla y sacarle una rentabilidad mensual.
Ventajas y riesgos de la compraventa
1. ¿En qué consiste una operación de compraventa de vivienda?
Existen, principalmente, dos tipos de compraventa:
- La compraventa básica, que consiste en adquirir un bien inmobiliario a buen precio y venderlo por un importe superior, a corto o medio plazo.
- La compraventa con inversión en reforma, que consiste en comprar una vivienda que necesita mejoras, hacer obras y venderla más adelante obteniendo una plusvalía interesante, normalmente a corto y medio plazo.
2. ¿Cómo se calcula la rentabilidad?
En una operación de compraventa, la rentabilidad es la diferencia entre el precio de venta y todos los costes derivados de su compra y posterior venta, siendo los principales la compra inicial del bien, los impuestos correspondientes a la compra (IVA o ITP), los honorarios de notaría y de registro, los eventuales honorarios de agencia, los eventuales impuestos pagados durante la propiedad (IBI), la plusvalía municipal, las obras de mejora, etc.
Una persona que ya haya comprado y vendido una vivienda estará familiarizada con esos gastos, pero para un inversor novel, es muy importante entender que la rentabilidad de una operación de compraventa de una vivienda no es solamente la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta. Hay Comunidades Autónomas donde el tipo del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales es del 10%, lo que tiene un efecto muy significativo sobre la posible rentabilidad de una operación.
3. Ventajas de la compraventa
- Operación y gestión más sencilla
En caso de comprar una vivienda para revenderla, no hace falta ni amueblarla, ni buscar inquilino, ni preocuparse sobre el pago en tiempo y forma.
Lo más complicado de esta operación es la gestión de la obra, en caso de que existieran reformas. Es cierto que hay muchos trámites administrativos necesarios para comenzar con la rehabilitación de la vivienda, pero su gestión es bastante sencilla.
- Recuperación de la inversión junto con el beneficio
El dinero invertido se recupera de golpe en cuanto se vende el bien, junto a la plusvalía de la operación, y puede volver a ser invertido en otra operación o en otras soluciones de ahorro, como un depósito, que es un producto seguro que garantiza la recuperación del capital inicial junto con los rendimientos generados.
Actualmente existen depósitos con un tipo de interés muy competitivo, prueba de ello es el Depósito Facto, cuyo tipo de interés puede llegar al 1,50% TAE* para imposiciones a 60 meses. Si valoras otros plazos de vencimiento, puedes consultar la TAE del Depósito Facto a través de su calculadora aquí.
4. Inconvenientes de la compraventa
- Incertidumbre sobre la evolución del mercado inmobiliario
Cuando se compra un bien con la idea de venderlo a corto y medio plazo, se está apostando por cierto comportamiento del mercado (normalmente al alza). Pero este comportamiento puede no producirse. Como hemos visto en años pasados, los precios pueden caer o estancarse durante muchos años.
- No hay rentabilidad hasta la reventa
Es una obviedad, pero siguiendo el argumento anterior, hasta que no haya una oportunidad interesante de venta, el dinero invertido se queda congelado sin dar ningún tipo de rentabilidad.
- Riesgos asociados a los pisos vacíos
El tener una casa deshabitada, puede llevarnos a que pase demasiado tiempo antes de identificar cualquier problema que afecte a la habitabilidad del inmueble (infiltración de agua, grietas, calentador en mal estado, etc.).
¿Cuándo es mejor optar por la compraventa?
Comprar un piso y esperar a que suban los precios de mercado es arriesgado y puede llevarnos cierto tiempo, provocando una disminución de la rentabilidad real de la inversión. Por lo tanto, la mejor forma para hacer una buena operación de compraventa de vivienda es encontrar lo que se conoce comúnmente un “chollo”. Es decir, una vivienda notablemente por debajo de su precio de mercado, por un motivo u otro (prisas del propietario para vender, herencia, vivienda de porteros vendida por la comunidad de vecinos, etc.).
Estas viviendas no son muy fáciles de encontrar, pero tejiendo una buena red de contactos en el sector inmobiliario, se puede tener acceso a ellas. Eso sí, cuando se presentan este tipo de oportunidades hay que decidirse muy rápido.
*TAE del 0,30% (0,30% TIN) para un depósito a 3 meses, TAE del 1,25% (1,25% TIN) para un depósito a 12 meses y TAE del 1,50% (1,50% TIN) para un depósito a 60 meses. A partir de 10.000€ y con liquidación cada 3 meses. Oferta para particulares.
