Alquilar una vivienda durante las vacaciones es una de las formas más habituales de sacar rentabilidad a un activo inmobiliario, sea la vivienda habitual o una residencia secundaria que no se vaya a usar durante un tiempo determinado.
Sin embargo, desde la aparición de ciertos portales de Internet específicos de alquiler entre particulares, el sector de la hostelería se ha visto afectado por la competencia que representa para su actividad. A partir de esta reacción, las leyes se han endurecido, dejando a cada Comunidad Autónoma la potestad de legislar sobre el asunto.
El cambio normativo
En el año 2013, se añadió un apartado a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que excluía del ámbito de aplicación de la ley “la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”. Para esos alquileres, la competencia reguladora son ahora las CCAA.
¿Qué se puede hacer?
Es difícil explicar en un artículo las condiciones para alquilar una vivienda durante las vacaciones, ya que cada Comunidad Autónoma tiene su propia legislación y en ocasiones, los ayuntamientos también intervienen en este proceso, aunque alguna región todavía no haya regulado el asunto.
Sin embargo, se pueden identificar algunos puntos en común entre las distintas normativas que vamos a comentar a continuación. Por lo que, si quieres alquilar tu vivienda a un tercero, tendrás que realizar los siguientes pasos:
- Es necesario inscribir la vivienda turística en el registro de la autoridad competente, que es la comunidad o el ayuntamiento, según el caso.
- Para este registro es imprescindible cumplir con algunos requisitos, que son más o menos estrictos y que tendrás que consultar en la normativa local habilitada al respecto.
- Normalmente, se exige que se publique el número de registro en los anuncios que publicitan la vivienda.
- La vivienda debe estar equipada con el mobiliario necesario para disfrutar de una correcta estancia, ropa de cama, botiquín de primeros auxilios, etc.
En la práctica, las condiciones para el arrendamiento de inmuebles vacacionales son muy estrictas en zonas como Baleares o Barcelona y bastante más sencillas en Andalucía. En Madrid, se prohíbe alquilar por menos de 5 días, entre otras condiciones.
Para saber más sobre las condiciones y dado que es un asunto que se está legislando en esos últimos meses en muchas zonas del país, lo recomendable es consultar con el ayuntamiento donde radica la vivienda y comprobar cuál es la normativa aplicable, y cuáles pueden ser las próximas evoluciones.
¿Cómo alquilar la vivienda?
Una vez que se han comprobado los requisitos y hecho los cambios requeridos (en el caso de que fuera obligatorio por la normativa), para tener más oportunidades de alquilar la vivienda, lo recomendable es usar algunos de los servicios online que permiten publicitar esos alojamientos:
- Una de las opciones más fáciles es usar alguno de los portales especializados, como Airbnb, Wimdu o Niumba, que permiten llegar a un público muy grande de turistas que buscan alojamiento. Estas páginas tienen como ventaja el sistema de pago integrado, la gestión de calendario y las referencias que dejan los turistas a los anfitriones (y viceversa). A través de estas plataformas, se puede poner la vivienda en alquiler de forma automática (se alquilará si hay disponibilidad en esa fecha), o ir validando cada solicitud para comprobar que las personas que están interesadas en alquilar la vivienda son fiables.
- Otra opción es publicar un anuncio bien en portales generalistas de anuncios o también en portales inmobiliarios, ya que algunos de ellos tienen una sección propia de viviendas vacacionales.
Si no se quiere acarrear con las diferentes gestiones que suponen este tipo de alquileres (entrada de inquilinos, limpieza, etc.), otra posibilidad es elegir a un gestor especializado que se encargue de realizar todas estas tareas. En las zonas turísticas hay muchas empresas de este tipo que se encargan, mediante comisión, de llevar a cabo todos estos servicios; desde la firma del contrato del alquiler vacacional, hasta la limpieza después de la salida de los turistas, pasando por la resolución de todos los problemas que puedan surgir (averías, por ejemplo).
¿Qué precio poner?
Un elemento importante a tener en cuenta a la hora de alquilar una propiedad es la determinación de su precio. Alquilar la vivienda a un tercero implica algunos costes fijos (gasto energético, riesgo de cierto deterioro, entre otras cosas), que deberemos de tener en cuenta a la hora de configurar el precio final de alquiler.
Otros factores de los que depende el valor que fijemos a la vivienda son, entre otros; su situación y las características de la misma. No cabe duda que un inmueble ubicado en una zona costera y turística, permitirá fijar un precio de alquiler más elevado que otro que esté situado en una localización menos popular.
Quizás la forma más efectiva para determinar el precio de la vivienda vacacional sea hacer una pequeña investigación de mercado, a través de las páginas especializadas que citábamos en el apartado anterior. Seguramente aparecerán muchas viviendas en alquiler en la misma zona, y filtrando con algunos criterios, uno se puede hacer una idea bastante aproximada de lo que piden otros propietarios, para proponer un precio coherente.
Al principio, puede ser interesante apostar por un precio más ajustado, para conseguir más alquileres y referencias, y poco a poco ir subiéndolo, a medida que el perfil sume más recomendaciones.
