El sector inmobiliario siempre ha sido una referencia para los inversores que buscan rentabilidad con un riesgo bajo. Sin embargo, durante varios años, varios factores se han combinado para crear un incremento artificial de los precios, una burbuja inmobiliaria que pinchó coincidiendo con la crisis financiera internacional. Desde entonces, los precios han ido bajando regularmente, aunque en los últimos meses parecen recuperarse.
¿Significa eso que se acabó la burbuja? ¿Es buena idea comprar una casaen estos momentos? Te contamos esto y mucho más en el siguiente artículo.
Los factores que crearon la burbuja inmobiliaria
En España se combinaron varios factores claves para entender porque los precios inmobiliarios no pararon de subir a un ritmo mucho más elevado que la inflación. Algunas circunstancias que lo motivaron fueron las siguientes:
• La cultura de la propiedad. En España, al contrario de muchos otros países europeos, se considera el alquiler como una pérdida de dinero, y la inmensa mayoría de las familias viven en una casa en propiedad.
• Tipos de interés bajos. Al entrar en el Euro, los particulares y las empresas españolas han tenido acceso a unos tipos de interés bastante más bajos que los que conocía el país anteriormente. Unos tipos de interés bajos permiten tener cuotas de hipotecas más bajas a cantidad y plazo equivalente.
• Deducciones fiscales en la compra de vivienda. Hasta hace muy poco, el comprador de una vivienda principal podía deducir parte de la letra en su declaración de la renta. Aunque fuera diseñado como una forma de reducir el coste de la vivienda, en realidad lo que provocaba era un incremento de precios a largo plazo.
• Irresponsabilidad de los bancos al conceder créditos, y la falta de control del Estado. No era raro ver entidades financieras emitir hipotecas a plazos disparatados, o por importes iguales o superiores al valor del bien inmobiliario, o a personas que no presentaban garantías suficientes.
• La existencia de dinero negro, que se reinvertía en activos inmobiliarios, pagando parte de la compra de la vivienda en metálico.
¿Qué ocurrió durante la burbuja inmobiliaria?
Los factores que hemos enumerado antes tuvieron muchas consecuencias, pero quizás las dos más relevantes para el tema que nos interesa en este artículo sean estas:
• Los precios subieron a un ritmo muy superior al de la inflación.
• Se recalificaron terrenos y construyeron viviendas en proporciones excesivas respecto a la necesidad real.
Pero todo tiene un fin y las burbujas siempre explotan cuando los precios no pueden seguir subiendo porque los factores que ayudaban a la subida están en su máximo.
Concretamente, los tipos de interés subieron, y cuando ya se estaba prestando más del 100% de la tasación de la vivienda a un plazo de 40 años, ya no había margen de maniobra para facilitar el crédito hipotecario.
¿En qué situación estamos ahora?
Los precios inmobiliarios han bajado significativamente desde el pico de la burbuja. Hay diferentes estadísticas con distintas cifras sobre el tema que lo corroboran. En general, los expertos se ponen de acuerdo en establecer una bajada de entre un 35 y un 55%.
Sin embargo, el stock de viviendas vacías sigue siendo muy grande. Una famosa empresa del sector que publica cada año un informe sobre la situación inmobiliaria en España afirmaba hace poco que en España sigue habiendo aproximadamente 1,6 millones de viviendas sin vender, entre nuevas y de segunda mano, y que tardarán mucho tiempo en tener salida.
¿Es buen momento para comprar?
Quizás lo mejor para responder a esa pregunta sea mirar si los factores que favorecieron la burbuja siguen estando aquí. Dos de ellos parece que ya no están (deducción fiscal por compra de vivienda y falta de control de los bancos), pero algunos quedan (cultura de la compra y tipos bajos, por ejemplo). Es decir, hay menos riesgo de burbuja, pero sigue habiendo factores favorables.
¿Qué dicen los expertos? Algunos, como Gonzalo Bernados, opinan que con este nivel de precios es buen momento para comprar, y que los precios deberían seguir su recuperación, aunque podría ser lenta. Otros, como Borja Mateo, consideran que la estabilización actual se debe principalmente a los tipos bajos, y que los precios volverán a bajar porque sigue habiendo un exceso de oferta. Como podemos ver, no hay un consenso sobre la situación.
Una decisión personal y particular
Incluso con la incertidumbre de la que hemos hablando antes, puede haber buenas oportunidades de compra. Siempre hay bienes en el mercado a buen precio, pero hay que tener paciencia para encontrarlos. Tener en mente estos consejos puede ayudarnos a elegir si es buen momento para comprar:
• El impacto del riesgo de pérdida de valor es mucho más bajo hoy que hace unos años, simplemente porque los bienes son más baratos.
• Si se busca un bien, con paciencia y con buenos contactos, se puede encontrar algo a un precio significativamente más bajo que el nivel de las transacciones actuales comparables.
• Antes de comprar, es interesante analizar el potencial de rentabilidad del alquiler que tendría el bien inmobiliario, teniendo en cuenta todos los costes tanto en la compra (impuestos, honorarios, reforma) como en el alquiler (IBI, comunidad, reparaciones, etc). Si la rentabilidad neta es buena (5% o más), entonces probablemente pueda ser buena compra.
• En caso de buscar una hipoteca, es fundamental informarse de todas las condiciones. Una enseñanza de la crisis ha sido el desconocimiento por parte de muchas personas de lo que habían firmado.
2016 puede ser un buen momento para comprar si encuentras un bien a buen precio, en caso contrario, no hay que estresarse. Es muy improbable que los precios suban a un ritmo elevado durante los próximos años. Si no encuentras nada, paciencia. Explora otras opciones de inversión, como por ejemplo los depósitos con los que obtendrás una rentabilidad asegurada. Y dentro de un año quizás sepamos más sobre quienes tenían razón: aquellos que pensaban que se estaba recuperando el mercado (en precios) o los opinaban que aún había margen de bajada.
